El Banco Central dispuso un incremento en las cuotas de los créditos hipotecarios ajustados por UVA, las que subirán en promedio un 10% sobre cada punto de interés que los bancos suman al indexador, el cual viene reajustando el valor de las cuotas por su fuerte crecimiento.
Además, el piso de acceso a los préstamos hipotecario subirá casi 20%, considerando los ingresos para calificar para el préstamo más accesible. “El cálculo del impacto del aumento de las tasas se hicieron teniendo en cuenta el crédito más accesible del mercado, es decir, los que se adjudican al plazo máximo (30 años) y sobre la base de un monto desembolsado de un millón de pesos (u$s 56.600 dólares al tipo de cambio actual), considerado para esta nota un crédito ‘tipo'», detalló el diario La Nación.
Pero «como el incremento promedio aplicado (o por aplicarse) a las tasas de interés va del 1,5 a los 3 puntos porcentuales, el impacto sobre el valor de la cuota es mayor, lo que afectará en parte el gran mérito que tuvieron los créditos hipotecarios UVA», detallaron.
Como detalló Informe Político, aun sin el componente inflacionario de la Argentina, el mundo ya ha dejado varias muestras de cómo operan las burbujas inmobiliarias, como pasó hace apenas unos años en España y los Estados Unidos producto del incremento ficcional de las propiedades, que cuando alcanzaron su punto máximo simplemente se desplomaron y dejaron a las familias con deudas cuyo valor era superior al de las casas que habían comprado.
Si bien muchas de esas cuestiones aún no se están dando en nuestro país, podría pasar algo cercano y, pese a que en el mercado inmobiliario no ha registrado aumentos drásticos, el formato de los popularizados créditos UVAs podría generar un escenario similar, donde las deudas de las familias actualizadas por inflación podrían derivar en que se tornen impagables, pudiendo darse incluso el caso de que el valor total de la deuda indexada supere lo que vale la propiedad hipotecada.
“Para tener una idea de cómo se comporta un crédito con UVAs y compararlo con uno de tasa combinada (del Banco Nación) hicimos el ejercicio de suponer la obtención de un crédito el 31/3/16 (cuando surgen las Uvas) de $1.000.000 a 20 años. La cuota inicial era de $7.915 con el crédito en UVAs y de $12.435 en el combinado. Luego de 19 cuotas con el crédito combinado seguís pagando $12.435 y con las UVAs ya es de $11.268. Pero la señal de alerta está en la deuda que seguís teniendo, mientras en el de tasa combinada debías $985.641 en el crédito con UVAs la deuda creció hasta los $$1.402.641, habiendo pagado 19 cuotas, se deben un 40% más que al principio”, detalló a IP el analista financiero Christian Buteler.
A su vez, si bien las propiedades subieron en dólares 13,53% por ciento, los UVAs se incrementaron un 45,19% en pesos, por lo cual las familias cada vez deben más, y la propiedad vale, en términos relativos, menos que la deuda que contrajeron.
Ante ese escenario, y con la amenaza de que en algún momento esos créditos dejen de pagarse y aumente la tasa de morosidad, el Gobierno busca como respuesta lo mismo que ya falló en las experiencias estadounidenses y española, cotizar los paquetes de deudas hipotecarias sujetas a calificación de riesgo y generar con ellas un instrumento financiero, que a su vez tendrá seguros que podrían ser operados por los bancos para trasladar esas deudas peligrosas a sus clientes, quienes tentados por las tasas de rentabilidad podrían invertir en ellos.
Los UVAs son prestamos que al estar atados a la inflación, se aseguran una tasa de interés real positiva, por lo cual pueden seducir a inversionistas, pero ¿Y si los deudores dejan (o dejan de poder) pagarlos? ¿Y si la propiedad hipotecada vale menos que la deuda? Las familias pierden su casa, pero se quedan con la deuda. Antes ese escenario, como pasó en las experiencias mencionadas, los Bancos, con el aval del Gobierno buscan transferir este riesgo al mercado, de hecho, el Banco Ciudad avanza con un plan de securitización de sus hipotecas en UVAs.
La Comisión Nacional de Valores (CNV) presentó en el Congreso, una reforma de la Ley de Mercado de Capitales con el que se busca modificar la legislación vigente de 2012 para, desregulación mediante, poder operar con estos polémicos instrumentos.
Esos instrumentos, de avanzar la reforma como está planteada, apuntan a generar, mediante la captación de inversores, la posibilidad de que los bancos tengan más fondos para seguir prestando, a la vez que se desembarazarían del problema ante eventuales falta de pagos, los cuales serían transferidos a los inversionistas.
