Por Christian Buteler, economista y analista financiero.
Los créditos hipotecarios están viviendo un boom como hace tiempo no lo hacían. El gobierno tomó la decisión de impulsar esta línea crediticia y ahora está empezando a dar sus frutos. Esto fue parte del plan de crecimiento para el país, como la obra pública y la llegada de inversiones externas (estás aún están en falta, por lo menos en la economía real)
Los créditos hipotecarios prácticamente eran inexistentes, la inflación alta era el principal escollo porque obligaba a tasas elevadas y plazos no muy largos. De esta manera la gente que podía acceder era poca. Para resolver este problema se decidió aplicar los créditos UVAs, un sistema similar al de nuestros vecinos Chilenos, por el cual indexa el crédito por la inflación sacando de la ecuación (para el prestamista) la pérdida de poder adquisitivo de la moneda. A esa indexación se le suma la tasa que el banco cobra que va desde 3.5% al 9.40%.
Este tipo de crédito tiene una cuota inicial baja lo que permite obtener más dinero y que más gente pueda calificar para el mismo. Junto a esto se estiraron los plazos de los créditos haciendo realmente accesible a una población que antes no podía ni pensar en sacar un crédito hipotecario para su casa.
Con estos datos vemos que mes a mes ese otorgan más créditos hipotecarios. En el mes de Agosto se otorgaron $ 7.109 millones, el 84% fue por sistema UVA y un 70% fue otorgado por los 3 principales bancos públicos, Nación, Provincia y Ciudad (no debemos olvidar que estamos en época electoral)
Pero todo no es color de rosa, la necesidad política de salir con un producto al alcance de todos trae un riesgo del que muchos no hablan, la indexación por inflación. En uno de los países con mayor inflación del mundo puede llegar a dar más de un dolor de cabeza. La apuesta del gobierno es lograr una baja de la inflación a niveles internacionales, hasta ahora estamos lejos de eso, pero incluso logrando ese objetivo, lo extenso de este tipo de créditos hace que el riesgo que se corre sea alto. Si bien los créditos son para adelante no podemos olvidar nuestra historia donde por ejemplo en los últimos 30 años sufrimos 2 hiper o que en los últimos 70 años la inflación promedio de la Argentina fue de 170% . Para intentar contra restar estos peligros se estableció que si la cuota sube más del 10% que el promedio de los sueldos se podrá solicitar una ampliación de los plazos, pero dicha ampliación dependerá de los plazos y la edad del deudor, por lo cual no es algo que siempre será posible, sin mencionar que el capital adeudo no dejará de crecer a lo sumo tendrás más plazo para pagarlo.
Hoy en el mercado se puede ver créditos tradicionales a tasa fija, a tasa variable, tasa combinada y créditos con UVAs. Para tener una idea de cómo se comporta un crédito con UVAs y compararlo con uno de tasa combinada (del Banco Nación) hicimos el ejercicio de suponer la obtención de un crédito el 31/3/16 (cuando surgen las Uvas) de $1.000.000 a 20 años. La cuota inicial era de $7.915 con el crédito en UVAs y de $12.435 en el combinado. Luego de 17 cuotas con el crédito combinado seguís pagando $12.435 y con las UVAs $10.911. Pero la señal de alerta está en la deuda que seguís teniendo, mientras en el de tasa combinada ahora debes $985.641 en el crédito con UVAs la deuda creció hasta los $1.364.212.
Entonces porque la gente se vuelca en su mayoría a este tipo de créditos? Primero porque para muchos es el único crédito al que pueden acceder, segundo porque no se explica el riesgo que se corre, tercero porque la mayoría solo piensa en lo que necesitan y no en cómo van a pagarlo.
Si bien los números asustan hay que destacar que el origen del problema no está en el tipo de crédito sino en la inflación que aqueja a nuestro país desde hace décadas. Que estos créditos sean un problema o no en un futuro cercano dependerá exclusivamente en si podemos dominar la inflación, bajarla a valores internacionales de menos de 5% es la clave.
Mientras tanto a todos los que desean comprar su casa con este tipo de créditos no digo que no lo hagan pero sepan los riesgos a los que se enfrentan.
